מכירת דירת ירושה בין אחים – דברים שחשוב לדעת
כאשר אדם נפטר, עזבונו מתחלק כירושה בין יורשיו בהתאם לצו ירושה, או בהתאם לצו קיום צוואה, אם הוא ערך צוואה במהלך חייו. פעמים רבות כולל העיזבון גם דירת ירושה, אשר צריכה להתחלק בין מספר ילדים. אילו קשיים יכולים להתעורר? למה צריך לשים לב? על כך קראו במאמר זה.
מדובר בעניין כביכול פשוט. אם אדם נפטר והשאיר אחריו דירת ירושה לילדיו, ניתן למכור את הדירה ולחלק את כספי המכירה באופן שווה בין האחים. אלא שלא תמיד מדובר בעניין כל כך פשוט.
לפעמים אחד האחים גר בדירה, ומבקש להמשיך להתגורר בה, לפעמים חלק מהאחים מעוניינים להחזיק בדירה או להשכיר אותה, וחלק אחר מהאחים מעוניין למכור. מכיוון שמדובר בנכס נדל"ן, ישנם מיסים גבוהים שיכולים להיות כרוכים בתרחישים השונים, כולל מס שבח ומס רכישה, וכן אגרות והיטלים שונים.
הסכם בין יורשים
דבר ראשון צריך לדעת שיורשים אינם חייבים לפעול לפי צוואה או לפי צו ירושה. התפיסה המשפטית אומרת שאם היורשים מגיעים ביניהם להסכמות שהן שונות ממה שביקש הנפטר בצוואתו, או ממה שקובע חוק הירושה, הם יכולים לחתום על הסכם חלוקת עיזבון בין יורשים, שאינו דורש אישור בית משפט.
הסכם שכזה מומלץ לבצע באופן רשמי בעזרת עו"ד לענייני ירושות המתמחה בתחומים אלו, כך שלא יקומו דרישות או טענות בהמשך הדרך (והיו דברים מעולם).
הסכם בין יורשים מאפשר לאחים לחלק את העיזבון בדרכים שונות, וכך למשל, לתת לאח אחד את הדירה ולחלק בין שאר האחים את יתרת העיזבון. עם זאת, לעתים מתגלעים חילוקי דעות בין האחים. על מה יכולים להתווכח? הנה דוגמה אחת.
המקרה של שתי אחיות יורשות
פסק דין שניתן באוקטובר 2022 עסק בתביעה של שתי אחיות כנגד אחות יורשת. מדובר במשפחה שבה שבעה ילדים. אב המשפחה נפטר שנים רבות לפני אשתו, שהייתה צעירה ממנו ביותר מ-20 שנה.
ההורים מכרו משק חקלאי וקנו דירה שבה חיו יחד 6 שנים לפני מות האב. למרות שבני הזוג חיו יחד בדירה, היא הייתה רשומה על שם האם בלבד. כאשר האם נפטרה, יותר מ-20 שנה לאחר האב, היא הותירה אחריה צוואה ובה הורישה את כל הדירה רק לבת אחת. עם זאת, שאר רכושה חולק בין כל שבעת הילדים באופן שווה.
את התביעה הגישה האחות, ואליה הצטרפה עוד אחות אחת. שתיהן טענו כנגד האחות היורשת היחידה של הדירה. הטענה הייתה שלמעשה האם שנפטרה חלקה את הדירה עם בעלה, ולכן חלה עליהם "חזקת השיתוף" ומכאן שמחצית מהדירה נחשבת לעיזבון של האב, ואותו אמורים לרשת באופן שווה כל הילדים.
כלומר, התובעת טענה שהיורשת היחידה צריכה לרשת רק מחצית מן הדירה, ואילו מחצית מהדירה צריכה להתחלק בין הילדים. חלוקה כזאת, אם התביעה הייתה מתקבלת על ידי בית המשפט, הייתה נעשית כמקובל בעזרת תהליך שמאות שבו מעריכים את שווי הדירה, ואז מכירתה וחלוקת הכסף בין האחים, בהתאם לחלק שכל אחד מהם ירש.
החלטת בית המשפט
בית המשפט דחה את התביעה מכל וכל, ואף הורה על התובעת לשלם את הוצאות המשפט. בית המשפט הדגיש כי העובדה שארבעה אחים כלל לא השתתפו בתביעה מראה עד כמה חלשה טענת התובעת. האב יכול היה לרשום את הדירה גם על שמו אך בחר להוריש את כולה לאם על ידי רישומה על שמה.
מדובר על מהלך מכוון ולא מקרי, ולכן חזקת השיתוף אינה מתאימה כאן. כמו כן, העובדה שבמשך יותר מ-20 שנה מאז מות האב אף אחד מהילדים לא טרח לרשום את חלקו הנטען בדירה מלמדת שהם לא ראו בדירה חלק מעיזבונו של האב. בסופו של דבר קבע בית המשפט שיש לכבד באופן מלא את צוואת האם, כלומר שרק בת אחת תירש את הדירה, ושאר הרכוש יחולק בין כל הילדים.
מיסוי והוצאות נוספות על מכירת דירת ירושה
כאשר אחים מחליטים לחלק דירת ירושה כדאי לדעת שיש דרכים לעשות זאת כך שיתבקשו לשלם את המינימום של המיסים הקבועים בחוק.
מכירת דירה בכלל יכולה להיות כרוכה בהוצאות גבוהות של מס שבח, מס רכישה, היטלים שונים ואגרות שיחד מגיעים לעשרות ואף מאות אלפי שקלים, כתלות בערך הדירה, ובמספר הדירות שיש למוכר. כאשר מדובר בדירת ירושה, לעומת זאת, במסגרת חלוקת העיזבון אין צורך לשלם מס שבח ומס רכישה. כל עוד המכירה נעשית כחלק מחלוקת הירושה, אין צורך לשלם את המס.
עם זאת, אם למשל, בעת חלוקת העיזבון הסכימו האחים שאחד מהם יגור בדירה, ורק אחרי שהסתיים תהליך חלוקת העיזבון החליטו למכור את הדירה ולחלק את שוויה ביניהם – הם יצטרכו לשלם את המיסים הגבוהים. כדי למנוע הוצאות גדולות כאלה מומלץ לקבל ייעוץ מקצועי לגבי אופן ביצוע התהליך.
